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房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi)
發(fā)布時(shí)間：
2024-04-09 08:52
房地產(chǎn)價(jià)格種類(lèi)繁多，不同的價(jià)格所起的作用不盡相同，評(píng)估的原則、依據(jù)和考慮的因素也不盡相同。在房地產(chǎn)估價(jià)上經(jīng)常遇到或涉及到如下幾類(lèi)價(jià)格。
（一）市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)格
1．市場(chǎng)價(jià)格。
是指房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際成交價(jià)格。它可分為公平市場(chǎng)價(jià)格（也稱(chēng)為公允市價(jià)）、限定價(jià)格和非公平市場(chǎng)價(jià)格等。公平市場(chǎng)價(jià)格是指交易雙方在正常情況下的成交價(jià)格，不受一些不良因素（如不了解市場(chǎng)行情、壟斷、強(qiáng)迫交易等）的影響。
2．理論價(jià)格。
通常是指房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值（也稱(chēng)公允價(jià)值），其含義是預(yù)計(jì)一宗物業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)性的公開(kāi)市場(chǎng)上于某個(gè)時(shí)點(diǎn)能夠成交的合理價(jià)格。因此，公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是基于如下假設(shè)的：有一個(gè)自愿的賣(mài)者；有一段合理的洽談交易時(shí)間，可以通盤(pán)考慮物業(yè)性質(zhì)和市場(chǎng)情況，進(jìn)行議價(jià)；在此期間的市場(chǎng)狀態(tài)、物業(yè)價(jià)值將保持穩(wěn)定；該房地產(chǎn)可以在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)徊豢紤]特殊買(mǎi)家的額外出價(jià)。
3．評(píng)估價(jià)格。
從市場(chǎng)價(jià)格、公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的內(nèi)涵中我們不難看出，房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)質(zhì)上不是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格，而是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。因此，房地產(chǎn)估價(jià)嚴(yán)格說(shuō)來(lái)是房地產(chǎn)價(jià)值（不是價(jià)格）的評(píng)估。
（二）土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格
（三）總價(jià)格 單位價(jià)格和樓面地價(jià)
（四）所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)利價(jià)格
（五）買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、征用價(jià)格和課稅價(jià)格
（六）拍賣(mài)價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格和協(xié)議價(jià)格
（七）基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格
這是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中提出的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。該法第32條規(guī)定：“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。”
1．城市基準(zhǔn)地價(jià)。
根據(jù)其意義及有關(guān)規(guī)定定義如下：它是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，然后調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格水平。
2．標(biāo)定地價(jià)。
是指標(biāo)志性宗地在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。所謂標(biāo)志性宗地，可借鑒日本的稱(chēng)謂叫做標(biāo)準(zhǔn)宗地，即能代表不同區(qū)位、同一用途土地的宗地。標(biāo)定地價(jià)的價(jià)格時(shí)點(diǎn)是相對(duì)固定的，就是有關(guān)部門(mén)公布確定的時(shí)間。
3．房屋重置價(jià)格。
簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是假設(shè)房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造時(shí)，必要的建造費(fèi)用加平均利潤(rùn)。
（八）底價(jià)、期望價(jià)和補(bǔ)地價(jià)；
l. 底價(jià)。是指政府、企業(yè)或私人出售房地產(chǎn)時(shí)所確定的最低價(jià)格。
2．期望價(jià)。是指出售房地產(chǎn)時(shí)所希望賣(mài)出的滿意價(jià)格。
3．補(bǔ)地價(jià)。是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時(shí)，需要交給政府的一筆地價(jià)款。
（九）其他價(jià)格
還有一些其他房地產(chǎn)價(jià)格名稱(chēng)，如現(xiàn)房?jī)r(jià)、期房?jī)r(jià)；最高限價(jià)、最低限價(jià)；正常價(jià)格、限定價(jià)格；標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)、商品價(jià)等。
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