青島市城鄉建設委員會文件

青建發〔2011〕120號

青島市城鄉建設委員會

關于印發《青島市城鄉建設委員會

國有土地上房屋征收評估管理辦法》和

《青島市城鄉建設委員會國有土地上

房屋征收評估技術規范》的通知

各有關單位：

為進一步貫徹執行國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》，規范評估活動和市場秩序，維護房屋征收當事人的合法權益，現將《青島市城鄉建設委員會國有土地上房屋征收評估管理

法》和《青島市城鄉建設委員會國有土地上房屋征收評估技術規范》印發給你們，望遵照執行。

附件：1. 青島市城鄉建設委員會國有土地上房屋征收評估

         管理辦法

      2. 青島市城鄉建設委員會國有土地上房屋征收評估

         技術規范

二○一一年十二月二日

附件1：
           青島市城鄉建設委員會
           國有土地上房屋征收評估管理辦法

第一章 總 則

第一條  為了進一步加強對房屋征收評估機構的管理，規范評估行為和市場秩序，維護房屋征收當事人的合法權益，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》、住房和城鄉建設部《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）和《山東省國有土地上房屋征收補償房地產價格評估機構選定辦法》（魯建發〔2011〕9號）等有關法規及政策規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條  本市行政區范圍內國有土地上實施的房屋征收評估活動，適用本辦法。
第三條  市城鄉建設委員會（以下簡稱“市城鄉建設委”）負責全市房屋征收評估工作的監督管理，
市房地產開發管理局（以下簡稱“市開發局”）根據市城鄉建設委的委托，承擔全市房屋征收評估工作監督管理的具體工作。
第四條  本辦法所稱房屋征收評估機構，是指依法設立并取得房地產評估機構資質，從事房屋征收評估活動的中介服務機構。
第五條  房屋征收評估機構從事房屋征收評估活動，應當堅持獨立、客觀、公正的原則。任何組織或者個人不得干預房屋征收評估活動和評估結果。
第六條  房屋征收評估行業組織應當加強對房屋征收評估機構的業務培訓和指導。

第二章 評估機構管理

第七條  從事房屋征收評估的房地產評估機構應當取得三級以上房地產評估資質等級，并有三名以上經過主管部門培訓合格的注冊房地產估價師。
第八條  市城鄉建設委定期公布房屋征收評估機構名錄。申請列入房屋征收評估機構名錄的房地產評估機構，應當向市開發局提交下列資料：
（一） 房地產評估機構資質證書；
（二） 營業執照；
（三） 從業經歷資料；
（四） 注冊房地產估價師的相關證明材料；
（五） 相關部門頒發的從業資格證書。
第九條  市開發局應當對收到的申請資料進行核實，對符合規定條件的，應當在10個工作日內將其納入房屋征收評估機構名錄。
第十條  市城鄉建設委定期選取房地產估價、土地估價、價格鑒定、城市規劃、法律等方面專家，經向社會公示無異議后，組建房屋征收評估專家委員會。
房屋征收評估專家委員會的日常工作由房屋征收評估行業組織負責管理。
第十一條  從事房屋征收評估的評估人員應當按照規定參加國家、省和市建設行政主管部門組織的業務培訓。
第十二條  市開發局應當加強對征收評估機構的監督考核，建立房屋征收評估誠信評價體系，并將考核結果記入其信用檔案。
第十三條  房屋征收評估機構從事房屋征收評估工作應當履行以下職責：
（一）遵守法律、法規、政策及相關技術規范；
（二）接受房屋征收評估專家的業務指導；
（三）評估報告能夠獨立、客觀、公正地完成，評估結果科學、公正、規范；
（四）按時備案房屋征收評估委托合同及報送房屋征收評估報告；
（五）依法履行評估技術咨詢、解釋或復核義務；
（六）房屋征收評估檔案管理規范。

第三章 評估工作管理

第十四條  房屋征收評估應當遵循下列程序：
（一）選定房屋征收評估機構，簽訂委托評估協議；
（二）房屋征收評估機構接受委托方提供的相關資料，進行前期工作；
（三）進行實地勘察；
（四）評估測算；
（五）確定、公布評估結果。
評估過程中，征收評估機構應當接受房屋征收評估專家的業務指導。
第十五條  同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房屋征收評估機構承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家或兩家以上房屋征收評估機構共同承擔。
第十六條  房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應當將擬征收項目的名稱、范圍、房屋征收評估機構選定方式等相關事項在征收范圍內公告，并告知被征收人協商選定房屋征收評估機構的權利和期限，協商期限為15日。
第十七條  被征收人逾期協商不成的，房屋征收部門應當從公布的房屋征收評估機構名錄中按照1：3的比例推薦評估候選機構，在征收區域予以公示，由被征收人投票選定。
征收當事人不能選定房屋征收評估機構的，由房屋征收部門從公布的評估機構名錄中抽簽確定，房屋征收部門應當邀請被征收人、街道辦事處、社區居委會代表等進行現場監督。
第十八條  選定的房屋征收評估機構出具的評估報告作為實施房屋征收補償的依據。
第十九條  被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。
用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。
第二十條  各區、市房屋征收部門應當與選定的評估機構訂立評估委托合同，并自評估委托合同簽訂后十五日內，報市開發局備案。
評估委托合同應當包括下列內容：
（一） 委托人的名稱和住所；
（二） 評估機構的名稱和住所；
（三） 評估對象；
（四） 評估目的；
（五） 評估時點；
（六） 當事人雙方的權利和義務；
（七） 評估費的收取及支付方式；
（八） 評估報告交付的日期和方式；
（九） 違約責任；
（十） 解決爭議的辦法。
第二十一條   委托人及相關部門和被征收人應當協助房屋征收評估機構進行實地查勘，如實向房屋征收評估機構提供評估所必需的資料，并對其所提供資料的真實性負責。
涉及國家機密、商業秘密和個人隱私的，按照有關規定辦理。
第二十二條  房屋征收評估報告應當由房屋征收評估機構出具，加蓋房屋征收評估機構公章和資質印章，并有至少2名以上專職注冊房地產估價師簽字。
第二十三條  房屋征收評估機構及執行房屋征收評估業務的評估人員與委托人或者評估業務相對人有利害關系的，應當回避。
第二十四條  被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房屋征收價格評估機構應當向其作出解釋和說明。
第二十五條　被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房屋征收評估機構申請復核評估。申請復核評估的，應當向原房屋征收評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。
第二十六條　原房屋征收評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。
第二十七條　被征收人或者房屋征收部門對原房屋征收評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向房屋征收評估專家委員會申請鑒定。被征收人對鑒定結果仍有異議的，按照國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定處理。

第四章 相關責任

第二十八條  對有下列行為之一的評估機構和評估人員，市開發局應當記入其信用檔案，并移交相關主管部門依法處理：
（一）違反國家和省、市房地產估價規范，出具虛假評估報告，評估結果嚴重失實的；
（二）與當事人一方串通，損害對方合法權益的；
（三）以不正當手段獲取房屋征收評估業務的；
（四）允許他人借用自己名義從事房屋征收評估活動或者轉讓、變相轉讓受托的房屋征收評估業務的；
（五）不履行評估技術咨詢、解釋或復核義務的；
（六）不配合專家委員會業務指導和鑒定，以及多次被申請鑒定，確實存在問題的；
（七）法律、法規規定的其他情形。
第二十九條  房屋征收評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，市開發局應當責令其整改，并記入信用檔案；造成嚴重后果的，依法承擔法律責任。

第五章 附  則

第三十條  房屋征收評估委托費按照國家房地產價格評估收費標準計算，由委托評估的房屋征收當事人承擔。房屋征收評估鑒定費由申請人在申請鑒定時預交。
第三十一條  征用本市城市規劃區范圍內集體土地,實施房屋征收評估的，可參照本辦法執行。
第三十二條  國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目和本辦法實施前區政府已經做出決定實施房屋征收的項目，仍按照原有規定執行。
第三十三條  本辦法自2011年12月 2 日施行，有效期五年。
附件2：

青島市城鄉建設委員會

國有土地上房屋征收評估技術規范

第一章  總  則

第一條  為規范國有土地上房屋征收評估活動，維護房屋征收當事人的合法權益，根據根據《國有土地上房屋征收與補償條例》、住房和城鄉建設部《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）和《山東省國有土地上房屋征收補償房地產價格評估機構選定辦法》（魯建發〔2011〕9號）等有關法規及政策規定，結合本市實際，制定本規范。
第二條  本市行政區范圍內國有土地上實施的房屋征收評估活動，適用本規范。
第三條  本規范所稱房屋征收評估（以下簡稱“征收評估”），是指為實施國有土地上房屋征收補償，對征收區域新建住宅商品房市場銷售價格、征收區域新建同類非住宅商品房市場銷售價格、異地補償房屋價款進行的評估。
第四條  征收評估目的統一表述“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據”。
被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用國有土地使用權，在正常市場交易情況下的同類新建房屋的市場銷售價格。
評估對象是指被征收房屋及用于產權調換的房屋。
第五條  被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。
用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。
第六條  房屋征收評估機構應當參照鄰近、同類房地產的市場交易價格，結合被征收房屋的狀況，按照被征收房屋所在地的新建房屋市場銷售價格進行評估。
被征收房屋的同類房地產是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、建筑結構、建筑面積等相同或者相似的房地產。
被征收房屋同類房地產的市場價格是指被征收房屋的類似房地產在評估時點的正常交易價格。確定被征收房屋同類房地產的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。
房屋征收評估不考慮租賃、抵押等權利限制的影響。
第七條  被征收房屋的建筑面積、占地面積、房屋用途及性質等原則上以房屋權屬證書或公房計租表所記載的事項為依據。被征收房屋的用途、性質或者面積另有認定依據的，應當按照認定依據進行評估。房屋征收部門與被征收人對被征收房屋的用途、性質或者面積另有約定的，可以按照雙方書面約定進行評估。
第八條  被征收房屋屬于期房的，其用途和面積以規劃行政管理部門批準建設的房屋用途和建筑面積為準。
第九條  評估機構應當對被征收房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，進行拍攝或錄像。
在房屋征收評估過程中，房屋征收部門或者被征收人不配合、不提供相關資料的，房屋征收評估機構應當依據搜集的資料進行評估，并在評估報告中說明有關情況。
第十條  注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的同類房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其同類房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。
可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。
第十一條  被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋的價值因素。
被征收房屋室內裝修價值、機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托房屋征收評估機構通過評估確定。
第十二條  房屋征收評估價值應當以人民幣為計價貨幣單位，精確到元。
第十三條  評估機構對被征收房屋和產權調換房屋原則上實行分戶評估。
評估機構應當對評估對象出具整體評估報告和分戶評估報告。整體評估報告按照《房地產估價規范》的要求，應當先評估出被征收房屋所在地新房正常市場價格，然后根據被征收房屋的狀況，參照房屋樓層修正系數、房屋坐落朝向修正系數（詳見附表一、二、三）進行修正后出具分戶評估報告。整體評估報告應采用文字式，分戶評估報告可采用表格式。
評估報告須由兩名以上評估機構的專職注冊房地產估價師簽字、蓋章，并加蓋評估機構資質印章。
評估報告中的致委托方函應當由評估機構法人代表簽字并加蓋評估機構公章。
第十四條  被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房屋征收評估機構應當向其作出解釋和說明。
第十五條  評估機構應當將評估報告與下列資料整理存檔：
（一）房屋征收評估委托合同及付費憑證；
（二）房屋征收決定和公告復印件；
（三）評估對象的權屬證明材料；
（四）評估對象的實地查勘記錄、照片等資料；
（五）評估涉及的有關參數等資料；
（六）其他涉及評估的有關資料。
評估報告及有關資料至少應當保留十年。

第二章  住宅房屋評估

第十六條  住宅房屋評估，一般應當采用市場比較法，參照被征收房屋的狀況進行評估。不具備采用市場比較法條件的，可采用收益法、成本法或其他方法評估，并在評估報告中說明原因。
第十七條  采用市場比較法時，應當在被征收房屋同一供需圈收集成交時間不超過一年的最相近的市場交易案例，并確定與評估對象的區位、用途、結構、建筑面積等因素相同或相似的三個以上的可比實例。
可比實例的單項修正不超過20%，綜合修正不超過30%。
第十八條  運用市場比較法評估應當按下列步驟進行：
（一）搜集交易案例；
（二）選取可比實例；
（三）建立價格可比基礎；
（四）進行交易情況修正；
（五）進行交易日期修正；
（六）進行區域因素修正；
（七）進行個別因素修正；
（八）求出可比價格。
第十九條  搜集的交易實例應當準確，能反映正常市場價格行情。交易實例應當包括：
（一）交易雙方情況及交易目的；
（二）交易實例房地產狀況；
（三）成交價格；
（四）成交日期；
（五）付款方式。
第二十條  運用成本法評估應當按下列步驟進行：
（一）搜集有關成本、稅費、開發利潤等資料；
（二）估算重置價格或重建價格；
（三）估算折舊；
（四）求出積算價格。
第二十一條  成本法的費用構成包括：
（一）土地取得費用；
（二）開發成本（包含勘察設計和前期工程費、基礎設施建設費、房屋建筑安裝工程費、公共配套設施費等費用）；
（三）管理費用；
（四）投資利息；
（五）銷售稅費；
（六）開發利潤。
第二十二條  土地取得費用的評估按照《城鎮土地估價規程》的規定進行，土地取得費用的評估運用市場比較法、基準地價系數修正法、剩余法或假設開發法。
開發成本的構成應當符合《房地產估價規范》的有關規定。房屋建筑安裝工程費按照評估時點本省、市現行的建筑安裝工程計價的有關規定及指導意見執行。
第二十三條  被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。
采用假設開發法評估時，應當以規劃管理部門批準的用途和規劃設計條件為依據，按照征收公告發布之日的工程建設進度進行評估。

第三章   非住宅房屋評估

第二十四條  非住宅房屋的評估一般采用兩種以上的評估方法進行評估。如確有困難，只能采用一種方法的，應當說明原因。
第二十五條  評估應當優先采用市場比較法。凡有收益的房屋可采用收益法或者成本法。
第二十六條  采用收益法評估時，房屋的收益、費用計算應當符合《房地產估價規范》的有關規定。資本化率的選取可采用安全利率加風險調整值確定或采取市場提取法確定。
                                                                                                                                                      第四章  附  則
第二十七條  未超過批準期限的臨時建筑應當評估其建筑物重置價格并計算折舊，折舊年限按照其批準期限計算，但批準臨時建筑時規定不予補償的除外。
第二十八條  本規范未作規定的，應當按照國家和省相關規定執行。
第二十九條  《國有土地上房屋征收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目和本辦法實施前區政府已經做出決定實施房屋征收的項目，仍按原規定執行。
第三十條  本規范自2011年12月2日起施行，有效期五年。