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2020，深耕產品力！
發布時間：
2024-04-09 08:52
從2019年市場下行開始，深耕產品力成為業內大多數人的共識。很多項目的競爭范圍突破了所在片區，甚至擴大到全市。即使沒有疫情，2020年也是謹慎樂觀。疫情加速的更多的是——升級了客戶的認知。目前在“一項目一格局”的態勢之下，各家流速冷暖自知。
我們以嶗山區為例，淺談為何需要“深耕產品力”。
嶗山區位于青島東部，坐擁嶗山國家5A級景區，城市公共交通便捷、城市配套設施完善、自然資源環境優越。2019年9月入選首批國家全域旅游示范區。2020年山東省四星級新型智慧城市建設預試點城市。
嶗山區住宅用地較為稀缺，2019年樓面地價上漲幅度高于青島市平均水平；商品住宅市場整體穩健，成交價格連續四年保持上漲，平均上漲幅度超過地價漲幅。
嶗山區目前在售10個項目左右，2019年月均去化約100套；2020年約6個潛在供應項目。按實際銷售情況統計，涉及90-250平米（僅納入統計的項目）的整體銷售基本在六成以上，供求比不超過1.7，存銷比不超過0.7，市場銷售節奏穩健。其余面積段的產品，明顯銷售緩慢，尤其是90平米以下（兩房）。
然而，潛在供應的產品面積段主要集中在110-150平米，同時已推未售產品面積段主要集中在150-200平米。按照2019年同類產品面積段的去化速度，去化周期將明顯拉長。可見，未來面對同類客戶的項目，難免激烈競爭。當項目“基因”已定，產品力的打造成為貼近目標客戶群體需求的變動因素，越滿足需求越具備競爭力。
從近幾年的成交總價段來看，400萬以上的產品在2019年以前幾乎是每年翻一倍的比例演變，2019年以來呈現繼續放大勢頭，是2016年相應比例的4.6倍，至2020年一季度占比超過六成，保持2019年的同等比例水平。600萬以上的產品增長勢頭略小，但也達到了每兩年翻一番的演變速度，至2020年一季度占比接近三分之一。因此，面臨產品總價段演變提升，目標客戶群體主流愈發趨同，產品力的升級成為必然。
這里所說的產品升級，不是指不斷的貼“金”，一味比“豪”。而是指從開發的全鏈條進行深入、精致的產品力鍛造，比如物業深度服務、戶型精細化設計提升體驗等提升客戶需求的方方面面。在“一項目一格局”的態勢之下，深耕產品力絕不是簡單的產品等級標準化的執行。畢竟，客戶朋友們的眼光和能力也不可小覷。
有產品定位分析需求的客戶朋友可以聯系我們。
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（奉上分析，敬請指正。）
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