詳細介紹
定價的邏輯發生了變化
發布時間：
2024-04-09 08:52
研究說明：
以嶗山區為例，梳理了不同面積段的產品在不同時間段的市場變化——時間框定在十三五之內，研究的維度包括全周期以及1-2年不等的樓市周期。產品面積按照0-300平米劃分了不同的8個面積段并進行了交叉分析。
嶗山區的市場成功跨過了2018年以來的收縮態勢，穩健擴張，表現出了不同于主城區其他區域的發展態勢。
時間和市場帶來的檢驗不止于此。再一次拉長時間周期看到，市場上的產品面積越大，需求衰退越明顯。反觀縮短時間周期的情況，130平米以上的產品發生了強需求的不同，同時呈現出了160平米時的最強點。比起2016-2017年各類產品供需兩旺、整體均衡的情況，之后兩年半的時間里，不管是近期一年還是整體看，市場供需曲線變得跌宕起伏。變化最大的還是近期市場，與之相對應的，還有壓力。160+平米面積段新增扎堆突破1700套，整體去化四至六成；140平米左右的產品過剩明顯，供求比嚴重失衡，整體去化三成左右。
產品價值又是什么狀態？
從需求的角度，價格雖然已經不是最關鍵的因素，但140+平米產品沖高趨勢明顯，在稀缺的地段之上，越來越強的產品內容是貫穿始終的重要影響因素。因此，并不是面積大就一定意味著價值高，價值是需要內容支撐的。
嶗山區有沒有小一些面積的產品嗎？有。產權型人才公寓一般60-80平米。市面鮮有供應不足100平米的中小戶型，2018年以來新增400余套，目前庫存100余套。在已經是3萬元/平米起底的情況下，嶗山兩房市場需求稀少，庫存只能慢消化。主流改善對100-120平米也鮮有問津，供應也很有限。目前除了少量存貨，新增僅有萬和公館200余套。
項目定位的一般邏輯是對項目發展條件、供需環境、競爭環境、客戶需求等做綜合判斷，確立項目的市場站位。市場預期也是一項主導因素。在定位內容的支撐下，價格也隨之強硬。
定價是從用戶的角度精確衡量一個產品價值的完整工程。
定價是科學、藝術與經驗的平衡，是供需的平衡，是流速與利潤的平衡，是客戶認同與價值預期的平衡。
從技術上來說，新建住宅小區前期定價一般用均價來體現，但整體均價無法體現每一棟的價值，不同樓棟主要表現在不同單位的價差層面。
一般優先選用市場比較法，推薦采用九項30余因素評價方法，通過目標項目與附近3-5個樓盤的綜合素質進行比較確定。
其中，五至九項為項目自身的產品配置，體現項目定位與檔次，關系著項目價格的高低。開發商通過項目定位傳遞樓盤整體形象，圍繞定位開發配置與之相契合的產品。因此，前期的項目定位是新建小區很重要的定價依據。
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